ifbp.ru

Как продать ипотечную квартиру.

Лишиться квартиры, приобретенной в ипотеку, для любого собственника большой стресс. Ведь чаще всего она является его единственным жильем. Поэтому даже в случае задолженности по кредиту дело до продажи квартиры лучше не доводить. Практически все банки нашей страны, выдающие жилищные кредиты, охотно идут на переговоры с заемщиками и могут предложить несколько способов остаться собственником ипотечного жилья в период финансовых трудностей. Но, к сожалению, продажа ипотечной квартиры иногда становится единственным шансом расплатиться с долгами.

Сделки по продаже квартир, находящихся в залоге у банка на сегодняшний день достаточно распространены. Необходимость продать свое жилье не всегда может быть связана со сложным финансовым положением заемщика. Ипотечные кредиты оформляются на длительный срок, и за десять, а то и более лет, хозяину квартиры может потребоваться сменить место жительства, или расширить жилплощадь. В любом случае банки всегда готовы пойти навстречу заемщику и предоставить ему возможность продать недвижимость на максимально выгодных для него условиях.

Но какой бы не была причина необходимости в продаже ипотечного жилья, все вопросы следует решать путем переговоров с кредитором. В структуре банков для этого предусмотрены соответствующие службы: служба по работе с просроченной задолженностью и служба залогового имущества. Сначала необходимо назначить очную встречу со специалистом отдела по просроченной задолженности банка, в котором оформлялась ипотека. На встрече клиенту придется написать заявление, в котором должны быть изложены все обстоятельства возникшей проблемной ситуации, а также пути ее разрешения.

В случае если заемщик осознает необходимость продажи квартиры еще до наступления длительной просрочки, вполне вероятно, что банк даст положительный ответ. Свое согласие на продажу заложенной квартиры кредиторы оформляют документально. Скорее всего, банк сможет принять решение о согласии на продажу только тогда, когда на нее будет найден покупатель. Дело в том, что многое зависит от стоимости недвижимости, а точнее от того, хватит ли вырученной с продажи суммы на погашение всех обязательств по кредиту.

Если денег для погашения долга будет достаточно, то проблем наверняка не будет. В противном случае, банку потребуется провести оценку рыночной стоимости квартиры, чтобы убедиться, что собственник ее продает по рыночной цене. К тому же может возникнуть вопрос о дополнительном обеспечении остатка задолженности. Важным моментом в этом деле является то, что покупателя должен найти сам заемщик, а не банк. При этом собственник квартиры самостоятельно устанавливает цену на свою недвижимость, так что в его силах продать ее на максимально выгодных условиях.

Желательно воспользоваться услугами профессионального риэлтора, так как есть еще одна особенность в продаже ипотечной квартиры: поскольку продажа квартиры осуществляться из-под залога, часть стоимости направляется в счет погашения кредита, при этом данный платеж необходимо провести еще до того, как новый владелец получит права собственности на жилье. Объяснить данный момент покупателю со свободными денежными средствами без помощи профессионала будет довольно непросто.

Необходимость в помощи риелтора также связана и с готовностью заемщика самостоятельно решать организационные вопросы, показывать квартиру. И уж точно без риелтора не обойтись, если требуется провести сделку максимально быстро. Впрочем, при продаже ипотечного жилья на помощь может придти и банк. Многие банки сами предлагают помощь в поиске потенциальных покупателей, создавая базы реализуемого заложенного имущества.

Сделки по продаже заложенной недвижимости зависят от многих факторов: региона, в котором находится жилье, источника финансирования сделки, то есть квартира продается за наличные деньги или кредитные, соотношения стоимости жилплощади и долга заемщика перед банком. В целом процедура купли-продажи довольна проста. Покупатель оплачивает за заемщика остаток по ипотечному кредиту, после чего банк выдает продавцу закладную и соответствующий документ об отсутствии задолженности.

Затем, в сроки, прописанные в предварительном договоре, продавец обязан зарегистрировать в регистрационной палате снятие обременения, договор купли-продажи и переход права собственности на ипотечную недвижимость. Зачастую после погашения задолженности перед банком у заемщика остается еще достаточно денежных средств, на которые можно купить квартиру меньшей площади или использовать эту сумму в качестве первоначального взноса по новому кредиту.

Но порой вся стоимость квартиры уходит на погашение задолженности. Продажа заложенного имущества, увы, не всегда позволяет выполнить все обязательства по кредиту. Особенно велик риск остаться должником, если приобретение квартиры проходило с минимальным первоначальным взносом, а то и вовсе без него. В последнем случае можно рассчитывать на то, что кредитор постарается решить вопрос в индивидуальном порядке, выработать более гибкий подход для выхода из сложившейся ситуации.

В крайнем случае, можно предложить банку заключить договор отступного. Согласно такому договору, право собственности на квартиру переходит банку, а стоимость уступленной квартиры списывается в счет задолженности по кредиту. При этом стоимость квартиры уменьшается по сравнению с оценочной стоимостью примерно на двадцать процентов. И если кредит ранее был получен без первоначального взноса, то заемщик еще останется должен кредитору. В такой ситуации кредитный договор не расторгается, а остаток задолженности пересчитывается по прежним параметрам.