ifbp.ru


Способы управления многоквартирным домом.

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
В Жилищном кодексе Российской федерации предусмотрено, что собственники жилых помещений многоквартирных домов имеют право выбирать способ управления жилым зданием. Управление должно осуществляться на основании заключенного договора. Организация, которая оказывает услуги, оформляет договор с каждым владельцем. Однако практика показывает, что довольно часто возникают споры при выборе управляющей компании, а иногда даже приходиться прибегать к понуждению заключения договора.

Согласно ст.161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом необходимо для того, чтобы обеспечить безопасные и благоприятные условия проживающим. В частности – надлежащее содержание всего общего имущества в доме, решение споров его использования, предоставление коммунальных услуг.

Способы управления многоквартирным домом:

Согласно п.2 статьи 161 ЖК РФ собственникам в первую очередь необходимо определить один из трех существующих способов управления:

· Непосредственное управление владельцами имущества.

· Управление товариществом или кооперативом.

· Управление специализированной управляющей организацией.

Наиболее распространенным на сегодняшний день считается третий способ, ведь специализированная организация знает все нюансы содержания многоэтажок и решения проблем связанных с их эксплуатацией. Раньше не было возможности выбрать самостоятельно такую организацию, и ее назначали централизовано, а теперь жильцы и владельцы нежилых помещений вправе самостоятельно определиться с управляющей организацией.

Какой из этих способов выбрать решают на общем собрании собственников жилого дома (п.3 статьи 161). Независимо от того, сколько человек участвовали в голосовании на собрании при выборе управляющей организации, договор с управляющей компанией должен быть заключен даже с тем, кто отсутствовал.

Что будет, если собственники самостоятельно не выбрали управляющую организацию? Когда и кто имеет право принудить заключить договор?

Действующим законодательством предусмотрено, что выбор управляющей организации – это не только право, а и обязанность собственников. Поскольку в доме, где проживают граждане необходимо обеспечить постоянное управление и предоставление коммунальных услуг, то статья 161 ЖК РФ предусматривает понуждение к заключению договора управления многоквартирными домами.

Такая ситуация возникает тогда, когда собственники в течение одного года не определились с методом управления или же его не реализовали. Организация выбирается по результатам открытого конкурса. В статье 161 п.4 говорится о том, что обязанности по проведению конкурса ложатся на органы местного самоуправления. В этом случае согласно п.5 статьи 161 Жилищного кодекса РФ владельцев заставляют подписать договор с компанией, которая победила на конкурсе. В соответствии с п.7 статьи 162 ЖК РФ эта компания должна приступить к работе с момента выбора и заключения хотя бы одного договора.

Что делать, если не устраивает выбранная управляющая компания?

В Гражданском кодексе РФ указано (п.1 статья 162), что договор должен быть заключен с каждым владельцем, если управляющая организация выбрана на общем собрании. Также сказано, что в этом случае она не имеет права принудительно заставить подписать договор кого-то из собственников.

Понуждение к заключению договора возможно лишь тогда, когда управляющая компания выбрана не жильцами, а по итогам открытого конкурса, проводящего органами местного управления. Как было сказано ранее, согласно п.5 статьи 161 только в этом случае могут вынудить подписать договор.

Стоит отметить, что если собственника не устраивает управляющая организация, выбранная путем голосования на общем собрании владельцев помещений многоэтажного дома, то в действующем законодательстве нет четких норм, решающих эту проблему. Для этого придется обратиться с иском в высшие судебные инстанции.

Практические примеры решения споров в суде о выборе управляющей компании. В законодательстве предусмотрено, что управляющая компания, выбранная на открытом конкурсе, может приступить к работе сразу же после окончания конкурса и подписания одного договора и согласно статье 445 не будет никаких сложностей. А вот на компанию, выбранную на общем голосовании, некоторые собственники подают в суд. Практика показывает, что к сожалению, в пользу какой стороны будет судебное решение предугадать практически невозможно. В подобных ситуациях суд принимает решения, мотивируя разными обстоятельствами. Рассмотрим некоторые примеры:

1. Отказ в понуждении заключения договора на управление многоквартирного договора между ЖРЭУ и ООО «Молодость» вынесен постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа.

Истец – ООО «Молодость» – собственник нежилого помещения.

Ответчик – ЖРЭУ – управляющая компания, выбранная собственниками на общем голосовании.

Аргументация суда: «Такие спорные отношения регулируются гражданским законодательством, где нет положения заставляющего ООО «Молодость» принудить заключить договор в отношении нежилого помещения. Обязанность заключения такого спорного договора ложится на собственников жилых помещений в силу ст.158, ст.162 ЖК.

2. «Принудить к заключению договора собственников с управляющей организацией ООО "Ареола"» – решено постановлением того же Федерального суда Уральского округа.

Истец – ООО «Ареола» – управляющая компания, выбранная не всеми собственниками помещений многоквартирного дома.

Ответчик – владельцы квартир, несогласные с выбором управляющей организации, другими собственниками этого дома.

Аргументация суда: «Ссылаясь на ст.161 ЖК РФ суд не нашел оснований отменить выбор этой управляющей компании».

3. Отказ в иске принудить заключить договор ООО «Торговый Дом Базис» с управляющей компанией ООО «Жилищно-коммунальная компания.

Истец – ООО «Жилищно-коммунальная компания».

Ответчик – ООО «Торговый Дом Базис».

Аргументация суда: «В соответствии с п.1 статьи 162 ЖК РФ суд сделал обоснованный вывод – ООО «Торговый Дом Базис» не обязан заключать договор, поскольку управляющая компания выбрана не на открытом конкурсе, а по итогам голосования».

Анализируя эти три разные ситуации можно сделать вывод, что обоснование судов базируется на одних и тех же нормах, но при этом выносятся разные решения. Также используется разные толкования и аргументации для ст.161 ЖК и ст.162 ЖК РФ.

Итог. Судя из всего вышеперечисленного можно сделать вывод: несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ действует уже более трех лет на практике остаются вопросы, требующие разъяснений или внесения изменений. Особенно это касается вопроса о понуждении к заключению договора управления многоквартирными домами.

Однозначно можно сказать, что жилищным законодательством понуждение к заключению договора на управление помещениями многоквартирных домов возможно лишь в одном единственном случае, когда собственники не выбирали способ управления или же его не реализовали. В этом случае придется согласиться с выбором управляющей компании на открытом конкурсе, проведенном органами местного самоуправления.

Принудить несогласных собственников заключить договор с управляющей компанией, выбранной на общем голосовании, может только суд, поскольку механизм понуждения в такой ситуации не прописан в ЖК РФ.