ifbp.ru


Как правильно заключить договор аренды жилья

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Приобретение жилья, особенно в сфере современного кризиса, стало большой проблемой для большинства россиян. Кроме того, иногда жильё необходимо лишь на некоторый срок, а значит его покупка, просто не целесообразна. В этом случае, каждый желающий, может просто арендовать или взять в наём, любую подходящую ему жилую площадь. Причём сделать это, можно при гораздо низких затратах - чем покупка, и именно на тот срок, что необходим.

При этом и сам собственник жилья, будет рад – вместо лишних расходов по поддержанию не используемой квартиры или иной жилой площади, получить определённую прибыль. Однако не секрет, что иногда между арендодателем и арендуемым, могут возникнуть какие-либо конфликтно-спорные ситуации, связанные с разным пониманием своих прав и обязанностей. А также должным их исполнением. Чтобы избежать подобных коллизий, необходимо правильно заключать договор аренды жилья или квартиры.

Условия договора. К заключению договора аренды, надо подходить ответственно и дотошно. В нём должны быть описаны как стандартные условия, так и меняющиеся в зависимости от воли договаривающихся сторон. Так, к стандартным условиям, можно отнести: полный адрес и расположение самой жилой площади, описание её площади, количество и площадь комнат, наличие раздельного или совмещённого санузла, кухни и т.д. Кроме того, если помещение сдаётся вместе с мебелью, то должно быть описание всей мебели, включая её состояние (вплоть до каких-то дефектов и т.п.).

Что касается меняющихся условий, то к ним можно отнести такие как: срок, на который происходит наём, величина и время оплаты, дополнительные условия (обязанность оплачивать коммунальные услуги, производить косметический и капитальный ремонты и т.д.). А также, будет правильным, сразу оговорить штрафные санкции за недолжное исполнение обязанностей какой-либо из сторон и возможности прекращение действия договора в одностороннем порядке. При этом арендодатель, вправе потребовать внесения определённого залога (обычно, это размер месячной оплаты), на случай каких-либо убытков. Этот залог, должен быть возвращён по окончанию действия договора, если страховой случай, так и не наступил.

Кроме этого, необходимо прописать - кто именно будет проживать на данной площади и невозможность проживания там лиц, не указанных в заключаемом договоре. Так же, должно быть оговорено, что квартиросъёмщик, не имеет право заключать договора субаренды. Не лишним будет и внести пункт, о праве арендодателя, повысить плату, в случае долговременной сдачи в аренду.

Фактическая же передача арендуемой жилой площади в пользование, происходит при подписании сторонами акта приёма-передачи. В этом акте, должно быть отражено состояние как всей квартиры, дома и т.д., так и показания приборов учёта коммунальных услуг. Акт, как и сам договор аренды, составляется в двух экземплярах и подписывается обеими сторонами сделки. Заключение же договора аренды или найма какого-либо жилого помещения, регулируется статьями ст. 606 ГК РФ и п. 1 ст. 671 ГК РФ – соответственно. Разница в том, что аренда – это договор, заключаемый с юридическим лицом, а договор найма – с физическим.

Регистрация договора. Чтобы заключённый договор, вступил в законную силу, его необходимо зарегистрировать. Договор найма – подлежит обязательной регистрации, если срок его действия, составляет больше года. Наиболее упрощённая форма регистрации, действует для договоров найма (когда помещение сдаётся физическому лицу). В этом случае, достаточно простой оплаты госпошлины. Стоит отметить, что перечень необходимых документов, может быть разный. Так, например, если у наймодателя, есть несовершеннолетние дети или иждивенцы, то необходимо – разрешение органов опеки и попечительства.

Для регистрации договора аренды, потребуется большее количество документов. Так, арендатор, должен будет предъявить - полный пакет учредительных документов данного юридического лица. Кроме того, необходимо также будет предоставить в Росреестр – кадастровый паспорт сдаваемого помещения. При регистрации, необходимо составить и подписать три экземпляра договора. По одному сторонам и один экземпляр – регистрирующему органу.

Важность сроков в договоре. Срок сдачи жилого помещения в аренду или наём, имеет большое значение и должен быть указан в договоре. Если он не прописан, то договор, согласно ст. 610 ГК РФ – считается заключённым на неопределённый срок. А значит, расторгнуть договор может любой из его участников, уведомив другую сторону - за три месяца. Кроме того, такой договор, автоматически считается заключённым на пять лет. Сдавать жилое помещение на больший срок, запрещает – ст. 683 ГК РФ.

Стоит отметить, что если договор найма, заключён на срок меньше года, то для него действуют определённые правила. Такой договор, считается краткосрочным и позволяет урезать права нанимателя. Например, у нанимателя – не будет преимущественного права для дальнейшей сдачи помещения в наём, а также, он не сможет больше никого туда вселить или сдать квартиру в поднаём. При этом если стороны решили продлить срок заключённого договора, это также необходимо зарегистрировать.

Расторжение договора аренды или найма. Если стороны договорились о расторжении заключённого меж ними договора – то сделать это они могут в любой момент. Если же кто-то из участников договора, желает расторжения в одностороннем порядке, то для этого необходимо обратиться в суд. Обращение в суд, должно быть основано на соответствующих действующему законодательству условиях. Регулируют это положение – ст. 619 ГК РФ, а также ст. 620 ГК РФ. Главной причиной для появления подобных условий, является – нарушение одной из сторон, прописанных в договоре обязанностей или же создание условий, из-за которых противоположная сторона, не может пользоваться своими правами.

Основной причиной, для расторжения договора арендодателем или наймодателем, обычно является – нарушение сроков оплаты арендатором или нанимателем, а также порча ими имущество, не исполнение обязанностей по ремонту помещения или внесения коммунальных платежей. Также, среди этих условий, можно назвать и – нецелевое использование сдаваемых помещений. В случае с нанимателем, причиной может быть также и жалобы соседей, на недопустимое поведение, нарушающее их права и интересы. При этом сам наниматель может, расторгнут договор найма – в любое время и в одностороннем порядке, лишь уведомив наймодателя за три месяца. Для разрыва заключённого арендатором (или нанимателем) договора аренды (найма) могут быть такие основания, как - разрушение или порча, сдаваемого помещения - лицами, за которых он не отвечает. А также какие-либо не зависящие от арендатора или нанимателя причины, которые не позволяют пользоваться жилым помещением в полной мере.