ifbp.ru


Предпринимателю об аренде

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Аренда – это договор, по которому на какой-то срок, оговоренный сторонами, или законом передается в пользование имущество. Каждая из сторон имеет свои права, обязанности. Однако определенные сложности возникают с продлением договора.

По каким-то причинам, не связанным с нарушением условий аренды, владелец или собственник имущества нередко отказывается дальше продолжать отношения с арендатором.
 
Если в 12-ти месячный период после прекращения аренды имущество вновь отдается в аренду, но уже кому-то другому, первый арендатор обладает правом возобновить арендные отношения. В этом случае обязательно отсылается письмо о желании подписать новый договор. Ст. 621 Гражданского Кодекса дает такое право при условии полного соблюдения всех обязательств со стороны арендатора.
 
При этом не имеет значения, о каком имуществе идет речь (муниципальном, государственном или принадлежащего кому-то на праве частной собственности).
 
Отказ дает право требовать в суде перевода прав на аренду имущества в случае, если не было предложения об аренде на тех же условиях, на которых договор подписывается с победителем конкурса или торгов. Если же такое предложение было, но на него бы дан отказ, или согласие не было отослано в сроки, прописанные в предложении, суд отказывает в иске. Если же в предложении подписать новое соглашение не был указан срок, в который нужно было отправить согласие, считается, что такой срок составляет 20 суток. Не имеет значения, принимал ли предыдущий арендатор участие в торгах или конкурсе (ст. 448 ГК).
 
Орган, представляющий собственника должен указывать при назначении торгов, что на объект имеют права третьи лица, но нередко упускает в сообщениях эту информацию. Победитель торгов или конкурса или кто-то другой заинтересованный все же не получают при таком нарушении права требовать признать торги незаконными.
 
В случае отсутствия ограничений срока аренды, прописанного в законе, если орган, представляющий владельца или собственника, не имеет намерений передать имущество кому-то другому, но не сообщил о своем решении не передавать имущество в дальнейшем кому-либо, в срок, прописанный в договоре, аренда продолжается с теми же условиями.
 
Если же законом предусмотрены ограничения срока аренды, то в этом случае договор не может быть продлен как по решению сторон, так и автоматически. Необходимо подписание нового документа.
 
Орган, представляющий собственника, может отказаться подписывать новое соглашение. Закон позволяет обжаловать отказ при установлении рыночной цены, и в случае возможности прописать трехлетний срок в условиях договора (ограничение должно быть прописано в самом законе) – ст. 17.1. Закона «О защите конкуренции». Обжалование подается в форме иска о понуждении заключить договор в редакции проекта договора (затем должен указываться номер и дата).
 
Арендные платежи и выкуп помещения. Согласно закону (ст. 454 ГК) продавец выполняет свою обязанность, передав имущество. Это значит, что риск относительно благополучия имущества переходит к покупателю. Обязанность платить аренду прекращается с момента подписания договора, или стороны могут оговорить другой вариант. В случае с субъектами малого и среднего предпринимательства законодательно внесен запрет требовать арендную плату после подписания договора.
 
Еще одни момент – обязательства платить арендную плату прекращаются с момента передачи денег за объект продавцу.
 
Иные вопросы аренды. Обычно в пользование передается вся вещь, но арендатор может изъявить желание воспользоваться только частью (например, арендовать только часть помещений или цехов). В любом случае, если срок договора на недвижимость больше года, то необходима регистрация прав арендодателя на недвижимость. Обычно для этого нужен договор аренды, акт передачи имущества. Оформление кадастрового паспорта необходимо в случае отсутствия в материалах регистрационного дела.
 
На практике встречаются ситуации передачи недвижимости без ввода её в эксплуатацию. С точки зрения градостроительного законодательства, такое возможно, но фактическое использование здания в этот период является незаконным и приводит к ответственности. Допускается проведение только ремонтных и отделочных работ.
 
Согласно КоАП может быть применена мера приостановки деятельности предприятия.

В любом случае исключается заключение договора аренды недвижимости самовольной постройки. Такое соглашение является ничтожным согласно ст. 222 Гражданского Кодекса запрещающей какие-либо сделки касательно самовольных построек.
 
Нередко объект сдается в аренду лицом, не имеющим право это делать. Собственник имущества может предъявлять претензии в случае, если арендодатель знал, что не имеет права передачи имущества кому-либо. Арендатор также несет ответственность, если знал, что имущество передается ему на незаконной основе.
 
Цена ущерба определяется размерами арендных платежей за период незаконной аренды. Период такого владения разграничивается моментом, когда стало известно об отсутствии прав на имущество. Факт знания должен доказывать в суде собственник. Он обязан это делать и в отношении арендатора и в отношении арендодателя.
 
Как распределяется обязанность выплаты ущерба в этом случае. Т.к. ответственность несут оба, то ущерб делится пополам между арендатором и арендодателем ст. 303, 322 ГК. Такое отношение к арендатору может показаться суровой, но она существует.
 
Система определения платы определяется законом, действующим на момент подписания договора. Если появляется новый закон, то он на старый договор по общему правилу не распространяется, но могут устанавливаться и исключения (например, ст. 73 Лесного Кодекса).
 
В случае перемены собственника условия аренды могут изменяться лишь при обоюдном согласии. Это же касается как частных лиц, так и государства или муниципалитета.
 
Переход участка в муниципальную или государственную собственность не влечет автоматического изменения условий договора под соответствующие требования.