ifbp.ru


Жилищные кооперативы

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Компании, которые занимаются строительством жилых домов стали предлагать многим своим клиентам купить жилье в кооперативном доме. Если вспомнить недавнее прошлое, то жилищно-строительные кооперативы существовали повсеместно, и для многих людей они были хорошим выходом для решения жилищного вопроса. Но, что можно сказать о них сегодня?

Один из интересных моментов – это отсутствие необходимости покупки ценной бумаги, дающей право на часть в жилом доме или заключать предварительное соглашение, которое затем заменяется соглашением купли-продажи.

В соответствии с действующими законами, ЖСК объединяет граждан или организаций для создания жилого комплекса, который будет затем принадлежать всем членам кооператива. Кооператив также будет решать вопросы управления жилым домом. Строительство ведется на средства вкладчиков, которыми являются все участники кооператива.

Членом кооператива может быть человек, которому исполнилось 16 лет (правда определенный контроль со стороны попечителя будет все равно присутствовать).

Прямых ограничений вступлений организаций законодательство не предусматривает. Фактически в кооператив может вступить любая организация, которая в своих документах не будет содержать запрета на такие сделки. Возможно, в зависимости от специфики организации потребуется разрешение её руководящих органов, должностных лиц.

Этот вопрос очень важен, т.к. незаконное использование средств организаций, особенно государственных или муниципальных может повлечь серьезные проблемы, что прямо скажется на финансировании строительства.

Каким образом происходит организация ЖСК?

В первую очередь должно пройти собрание учредителей кооператива. Решения кооператива оформляются отдельным протоколом, в нем должны указываться:

· дата;

· наименование фиксируемого события;

· сколько человек присутствовало;

· повестка дня;

· решения, принятые на собрании;

· назначение на должности в кооперативе.

Как правило, все эти вопросы решаются заранее, собрание является чистой формальностью.

Если вступление в кооператив произошло позже, то необходимо попросить руководство кооператива дать возможность ознакомиться с документами (устав, протоколы собраний).

В уставе должны быть подробно прописаны:

· права, обязанности участников кооператива;

· вопросы внесения взносов (а какое время, какие взносы назначены решением собрания);

· полномочия правления, собрания.

Следует настороженно относиться к кооперативам, в которых вопросы изменения размера взносов, распоряжение значительными средствами могут решаться исключительно через членов правления без одобрения собрания.

Вступают в кооператив через подачу заявления, которое формально должно рассмотреть правление, потом решение о принятии должно пройти через общее собрание.

Момент принятия в кооператив наступает не с момента решения собрания, а с момента оплаты паевого взноса, после того, как человек был принят в кооператив.

ЖСК работает намного проще, взносы не облагаются налогами. В отличие от долевого строительства отношения с кооперативом не проходят письменного оформления, нет формального договора, на который можно было бы ссылаться в суде.

Практика показывает, что возможны манипуляции с незаконным исключением человека из кооператива, застройщику же избавиться от надоедливого дольщика намного сложнее. Кооперативу нужно только вынести решение об исключении. И никаких судов. Зато член кооператива будет вынужден судиться, доказывая, что его незаконно исключили.

В случае с застройщиком и дольщиком, застройщику необходимо обосновать претензии, письменно их оформить, и только потом он может подать в суд. Если дольщик добросовестно выполняет все условия, застройщик не имеет никаких шансов. Член кооператива же более уязвим.

В случае нехватки средств по балансу прошедшего года участники совместными взносами обязаны перекрыть нехватку средств, если они не смогут этого сделать, кооператив может быть ликвидирован. Дополнительные взносы могут потребоваться и в случае роста цен на строительные материалы и услуги.

С другой стороны члены кооператива могут напрямую контролировать ход строительства. После того, как завершится строительство, и участники выплатят все полагающие взносы, они получат в собственность жилые квартиры с частью общего имущества в виде части жилого дома.