ifbp.ru


Переуступка прав на квартиру - правильное оформление.

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Переуступкой права на квартиру называется переход всех прав собственности и различных обязательств, касающихся жилого помещения, от настоящего собственника к новому. Основанием для этого считается договор, который заключается между этими двумя собственниками.

Переуступить права на квартиру возможно при любом типе сделки: по договорам купли – продаже или инвестирования, и при ипотечном кредите. Покупателем может являться как физическое лицо, так и организация. Чаще всего этот вид соглашения возникает на этапе строительства нового дома.

Почему это происходит? В наше время большое распространение получило такое явление, как участие в долевом строительстве. Между будущим собственником и застройщиком заключается договор, по которому, после сдачи жилого объекта в эксплуатацию, собственник становится полноправным хозяином квартиры. Но так как, строительство является довольно длительным процессом, у будущего собственника могут измениться обстоятельства, и он может передать права на свою квартиру третьему лицу. Вот такая сделка и называется уступкой права требования на квартиру или, говоря юридическим языком, цессией.

Продавец считается цедентом, а покупатель – цессионарием. Но данная сделка возможна только в том случае, если в основном договоре отсутствует пункт, запрещающий любую переуступку права требования на квартиру.

На основании статьи 11 Федерального закона № 214 сделка по переуступке права на квартиру может быть заключена только до момента подписания передаточных документов на объект сделки. Если же акт о приемке квартиры уже подписан, то заключать такой договор нельзя. В этом случае, возможно только заключение договора о купле – продаже, либо, использование другого способа, разрешенного российским законодательством.

Договор на переуступку прав заключается только в письменной форме, устные договоренности запрещены. Все права на квартиру переходят к новому собственнику в том же объеме, в каком они были у предыдущего владельца этого имущества. К нему также переходят всевозможные поручительства и обязательства, оставшиеся от прежнего собственника, в полном объеме и на тех же условиях.

Важно знать, что продавец имеет полное право на заключение договоров о переуступке прав сразу с несколькими покупателями, но только, если в квартире имеется больше двух комнат. Так же законом не запрещается переуступать одну и ту же квартиру неограниченное количество раз. Поэтому, до подписания всех бумаг, необходимо узнать достоверную информацию о судьбе жилплощади у застройщика, который обязан вести свой независимый реестр.

Гражданским Кодексом Российской Федерации предусмотрена обязательная регистрация переуступки права собственности на квартиру в соответствующих государственных органах. Запрещается заключать сделки переуступки прав с людьми, являющимися недееспособными или несовершеннолетними. Новый собственник должен быть работоспособным, т.е. в состоянии выполнять все финансовые обязательства, перешедшие к нему от предыдущего собственника.

На основании действующего законодательства, собственник может передавать свои права и на квартиру, которая находится в ипотечном кредите, но только при условии, что ипотечным кредитом это не запрещено и банк, выступающий в качестве кредитора, дал свое согласие. Именно банком выдвигаются условия договора переуступки, которые могут отличаться от тех, которые были заключены с предыдущим собственником.

После того, как договор о переуступке подписан, на руках у покупателя должны остаться следующие документы:

- договор (основной) или его копия, заверенная нотариусом;

- бумаги, подтверждающие финансовые расчеты между сторонами;

- согласие второй стороны на переуступку;

- акт передачи всех вышеперечисленных документов.

Тем, кто занимается оформлением сделки по переуступке, лучше всего, для расчетов между сторонами, воспользоваться банковскими ячейками. Это необходимо для того, что бы продавец смог забрать денежные средства только после переоформления всех документов на покупателя.

На основании пункта 1 статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации эти сделки облагаются налогом, который оплачивает первоначальный инвестор. Сумма рассчитывается из общей суммы сделки. Иногда возникают ситуации, когда первый собственник пытается переложить на плечи нового собственника всю финансовую ответственность перед государством, что в корне не верно. Правильнее будет договориться о разделе этих финансовых затрат поровну.

В связи с тем, что сделка по переуступке права собственности имеет множество тонкостей, необходимо, прежде чем подписывать документы, проконсультироваться с юристами, занимающимися сделками с недвижимостью.