ifbp.ru


Проверка юридической чистоты квартиры при купле-продаже

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Перед покупкой жилья следует тщательно разобраться во всех юридических тонкостях. Понятие «юридическая чистота квартиры» означает отсутствие помех для совершения сделки, а также условий, при которых в дальнейшем сделка может быть признана недействительной или кем-либо оспариваться.

Трудности при покупке квартиры. Юридическую чистоту квартиры при купле-продаже можно проверить самостоятельно и без риелтора. Его преимущества заключаются в накопленном опыте и знании, на что следует обращать первоочередное внимание при совершении сделки. На вторичном рынке жилья можно купить или обменять старую квартиру на другую. Чтобы не остаться при этом обманутым, надо свести риск к минимуму. Хорошая квартира никогда не будет стоить слишком дешево. Если за нее запрашивают слишком низкую цену, значит, для этого есть причины, например, неправильное оформление документов, наличие других владельцев или претендентов на нее, незаконные права продавца и многие другие.

Квартира может быть слишком изношена, а износ умело, скрыт косметическим ремонтом. Все это может всплыть наружу через короткое время.

Частая перепродажа квартиры за короткий срок также является показателем не в пользу ее приобретения.

Переговоры о купле или обмене квартиры следует прекратить, если продавец не предъявляет необходимую документацию и не спешит с оформлением договора с покупателем.

Если покупатель не знал или не мог знать, что продавец не имел права отчуждать квартиру, то он считается добросовестным приобретателем согласно статье 302 ГК РФ. Согласно той же статье собственник вправе потребовать у покупателя вернуть квартиру, если она выбыла из его владения помимо его воли. Если она не выбыла из его владения против его воли, то собственник должен доказать недобросовестность действий покупателя. В свою очередь, покупатель должен доказать, что он является добросовестным приобретателем ссылкой на то, что он приобрел жилье у лица с зарегистрированным правом собственности согласно п.2 федерального закона о регистрации прав на недвижимость.

Покупатель не будет признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения сделки на квартиру претендовали третьи лица и их претензии были признаны правомерными (согласно п.24 постановления Пленума ВАС РФ №8)

Документы, которые нужно изучить при покупке квартиры:

· В случае смерти бывшего собственника надо выяснить, проводилось ли по этой причине расследование, и чем оно закончилось. При этом надо ознакомиться, кто претендует на наследство, и на кого оно было оформлено.

· Если нынешний владелец получил данную квартиру по наследству, следует выяснить, есть ли у него дети, которые могут быть вписаны в наследование.

· Если квартира приобретается у нескольких владельцев долевой собственности, то надо сразу выяснить, согласны ли все они с ее продажей.

· Дом, в котором находится приобретаемая квартира, может идти на реконструкцию или под слом.

Как проверить «юридическую чистоту» квартиры.

Разобравшись с возможными трудностями, которые могут возникнуть при покупке квартиры, следует проверить ее «юридическую чистоту». По сути это является проверкой прошлой истории жилья в юридическом плане.

1. Проверка правоустанавливающих документов. На всю жилую площадь, занимаемую квартирой, должны быть правоустанавливающие документы, а именно: свидетельство о государственной регистрации права, договор купли-продажи, обмена или дарения, технический паспорт на жилое помещение, кадастровый паспорт, лицевой счет и выписка из домовой книги. При их наличии нужно проверить отсутствие фальсификации. Самым простым способом является проверка совпадения данных собственника в документах с его паспортными данными.

2. Проверка полномочий представителя продавца на проведение сделки. Согласно ГК РФ (Ст.182) сделку может осуществлять представитель владельца квартиры по доверенности. Покупатель должен навести справки о том, не отозвана ли доверенность у заверяющего ее нотариуса. Также следует проверить наличие у нотариуса лицензии.

3. Проверка прав третьих лиц на квартиру. Необходимо выявить всех собственников квартиры, начиная с момента приватизации. Кроме того, если есть люди, имеющие право проживать в данной квартире, но у них отсутствуют на нее документы, они также могут претендовать на долевую собственность, хотя она, и не оформлена. Эти лица должны быть зафиксированы в домовой книге. При этом надо проверить, есть ли среди проживающих несовершеннолетние, военнослужащие срочной службы, инвалиды, лица, находящиеся под опекой или осужденные, и не нарушены ли их интересы и права. Все сведения находятся в домовой книге. Чтобы подробно ознакомиться со всей информацией, следует брать из домовой книги расширенную выписку, а не сокращенную, которую обычно берут на момент текущего проживания. Эти данные даются только милиции или судебным исполнителям. Паспортистка паспортного стола ЖЭКа имеет право показать карточку с историей квартиры, в которой эти данные есть.

4. Проверка отсутствия арестов и обременений. Приобретаемое жилье необходимо проверить на арест или обременения. Отсутствие арестов и обременений устанавливается по выписке из Единого государственного реестра прав. В нем находятся все данные о существующих и прекращенных правах на недвижимость. Они открыты и предоставляются всем. Можно заказать бумажную копию, которая будет сделана за 5 дней или на интернет-портале Росреестра https://rosreestr.ru. Нужно выяснить, не возникнут ли в дальнейшем обстоятельства, при которых сделка купли-продажи может быть признана в дальнейшем недействительной.

5. Проверка незаконной перепланировки. Если в квартире производилась перепланировка, то на нее должны быть разрешительные документы, согласно Жилищному Кодексу РФ (Ст.26). Если планировка квартиры не соответствует техническому паспорту, а перепланировка не согласована с органами местного самоуправления, то она попадает в разряд административных правонарушений.

В процессе проведения переговоров о покупке квартиры с доверенным лицом следует получить у юриста подтверждение его доверенности на период совершения сделки.

Соблюдение этих простых правил при совершении сделки позволит обезопасить себя от мошенничества и сохранить свои средства.