ifbp.ru


Как правильно купить земельный участок с домом

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Если вы давно мечтаете о покупке земельного участка и дома, если у вас скопилась достаточная сумма для подобной покупки, то первый шаг к мечте сделан. Но желания и денег не достаточно, чтобы провести сделку гарантированно правильно, если в ней не участвует юрист.

В каждой сделке сторонами являются продавец и покупатель – первому нужно дешево купить, второму дорого продать, поэтому не ждите откровенного отчета о недостатках земли или дома, несмотря на то, что продавец несет за недостоверную информацию ответственность гражданско-правового характера, что подтверждается ст. 475 ГК РФ.

По этому положению, покупатель недвижимости, который приобрел недвижимое имущество неудовлетворительного качества, о недостатках которого он не был оповещен заранее, имеет право на выбор потребовать у продавца:

· уменьшения цены покупки, адекватно обнаруженным скрытым недостаткам;

· устранения недостатков безвозмездно в определенный срок;

· возмещения личных расходов на устранение недостатков;

· отказаться от выполнения сделки купли-продажи, получив с продавца всю денежную сумму.

Право на исполнение последнего пункта из списка покупатель получает в случаях, когда недостатки нельзя устранить технически, либо затраты на ремонт по смете становятся несоразмерно большими (стоимость ремонта больше или равна стоимости приобретенной недвижимости).

К покупке дома и земельного участка необходимо хорошо подготовиться. Прежде, чем осматривать любую недвижимость убедитесь, что общаетесь с ее хозяином, либо с доверенным лицом. При этом убедитесь, что доверенность не утратила своей силы по истечению срока, на который она выдана, собственник недвижимости не отменил разрешенные действие доверенному лицу и также, что доверитель не умер. Наследники, не оформившие свои права нотариально, не имеют прав на сделку.

Не стесняйтесь попросить документы на право собственности к данной недвижимости. Продавец может предложить покупателю подготовить пакет документов, необходимый для совершения покупки, но юридически эта обязанность закреплена за продавцом.

Итак, начальный пакет документов должен содержать:

· Документ на право обладания, то есть свидетельство о праве собственности на землю и дом со всеми необходимыми подписями и печатями. Этот документ не имеет силы, если на нем нет любого из атрибутов. В таком случае, сделка может затянуться на длительный срок или не состояться совсем, поскольку продавцу придется доказать свое право на владение недвижимостью в суде.

· Документ – основание, которое указано в свидетельстве, то есть тот документ, на основании которого в регистрационной палате было зарегистрировано право собственности. Таким основанием может быть:

- свидетельство на земельный участок, выданное поселковой администрацией в 1992-1993 г.г.;

- договор купли-продажи дома и земельного участка;

- договор дарения недвижимости;

- свидетельство о праве на наследство.

· Кадастровый план земельного участка, в котором указаны точные границы приобретаемой земли. Если возникают сомнения по поводу достоверности данного документа, рекомендуется сделать запрос в Единый Государственный Реестр, где собраны сведения о всех зарегистрированных собственниках.

· Технический паспорт БТИ. Документ действителен в течение пяти лет.

Если качество предоставленных документов вас удовлетворило, то можно приступать к осмотру объектов.

Начинайте осмотр с земельного участка. Сверьте его реальные границы с предоставленным планом. Обойдите весь участок по периметру. Лучше производить осмотр в сухую солнечную погоду. Убедитесь, что участок без «плывунов», то есть очень близко расположенных подземных вод. Дома на подобных участках, особенно деревянные, быстро разрушаются. Строительство нового дома, если вы его планируете, так же будет сопряжено с проблемами и дополнительными затратами.

После осмотра участка переходите к осмотру дома. Необходимо свериться с паспортом БТИ на наличие определенного количества различных помещений. Собственно осмотр дома нужно начинать с внешнего обхода. Перекос внешне легко определяется по окнам. Далее нужно спуститься в подвал с целью осмотра венцов – балок, служащих опорой для сруба.

Когда осмотр закончен, обговорены детали, вы твердо решили купить этот участок и дом, необходимо перейти к оформлению предварительного договора и передаче задатка. Сумма, необходимая к передаче дисциплинирует стороны, так как после подписания соглашения о задатке ни покупатель, ни продавец не могут отказаться от совершения сделки, не имея на это весомых причин.

Соглашение о задатке гарантирует, что при необоснованной отмене сделки покупателем, задаток остается у продавца. Если инициатором разрыва договорных отношений становится продавец, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.

В предварительном договоре прописываются все условия по предстоящей купле-продаже, обязательно указывается дата, не позже которой должен быть заключен основной договор. Если в указанную дату сделка не совершилась, предварительный договор может быть перезаключен на новый срок по обоюдному согласию сторон договора.

В день, на который назначена сделка, продавец предоставляет полный пакет документов, составляется основной договор купли продажи, обе стороны уплачивают госпошлину, необходимую для регистрации перехода права собственности на недвижимость в регистрационной палате.

Передача остатка денежных средств допустима и желательна в момент подписания договора. Желательно, чтобы при сделке присутствовало третье независимое лицо, которое в случае возникшей необходимости сможет подтвердить факт подписи и передачи определенной суммы. Во избежание недоразумений и недоверия, лучше не использовать наличные денежные средства. Оптимальным способом расчета является банковская ячейка: покупатель (держатель ячейки) может заключить краткосрочный договор с банком в присутствии продавца о том, что продавцу переходит право на предоставленную ячейку, после предоставления последним определенных документов, подтверждающих факт передачи недвижимости.