ifbp.ru


Нюансы договора долевого участия в строительстве

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Принцип бесплатного распределения жилья давно канул в вечность, теперь на первом плане – строительство за плату на основании договора долевого участия. Но на пути заключения и исполнения такого договора – множество преград и рисков, о которых надо знать, чтобы при необходимости умело отстоять свои права.

Ответственность несет застройщик. Отношения между участником строительства и застройщиком определяются Законом № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон). Если застройщик определен, важно помнить, что принимать деньги от участников строительства он может только при условии наличия разрешения на строительство дома, публикации проектной декларации, регистрации права собственности или пользования на участок, имеющий разрешенное использование – для строительства жилых домов. Действие застройщика по привлечению денег граждан в виде беспроцентной ссуды, до заключения договора участия в строительстве, влечет для застройщика административную ответственность (п.11. ст. 23 Закона).

Проектная декларация, содержащая данные о застройщике, об объекте строительства, о сроках окончания строительства должна быть опубликована или размещена в Интернете не менее чем за четырнадцать дней до подписания первого договора с первым участником (п.2 ст.19 Закона). В случае нарушения этих условий, участники строительства могут требовать от застройщика возврата денег, с уплатой процентов в двойном размере за пользование деньгами, а также – компенсации причиненных убытков (статья 10 Закона).

До подписания договора надо убедиться в наличии обязательных документов и прав у застройщика. Застройщиком может быть только юридическое лицо, у которого оформлены права на застраиваемый участок и разрешение на строительство. Необходимо максимально изучить проектную декларацию, опубликованную застройщиком, условия которой должны соответствовать условиям, включенным в договор. Надо также убедиться в том, что у застройщика есть поручительство банка либо договор страхования ответственности передачи каждому участнику его жилого помещения (п. 2 ст. 12.1. Закона).

Договор - защита от рисков. Спорна законность договоров долевого участия в строительстве, заключенных за застройщика иным лицом по агентскому договору. Вступая в договор не с застройщиком, а с агентом, возникают большие риски исполнения договора строительства.

Во-первых, дольщик в этом случае не знает финансового положения застройщика.

Во-вторых, агент от своего имени, а не дольщик, вступает в отношения по строительству дома с застройщиком, но на эти отношения защита интересов дольщика не распространяется.

Как и в любом договоре в отношении недвижимости, в этом договоре необходимо предельно полно описать его предмет, выделить указанную в договоре квартиру в составе дома. Подробно должны быть указаны адрес, номер квартиры на поэтажном плане, общая и жилая площадь, площадь лоджий, балконов. Договор обязан содержать цену, сроки и порядок расчета, срок гарантии на выполненные работы (не менее пяти лет), способ обеспечения исполнения застройщиком обязательства передачи квартиры, сведения об объеме отделочных работ. В договоре надо указать права сторон, способы изменения его условий, порядок передачи квартиры дольщику, основания досрочного прекращения при неисполнении обязательств (п. 4. ст.4 Закона).

Договор не требуется оформлять нотариально, но он подлежит регистрации. Для регистрации первого договора с первым участником, помимо пакета документов застройщика как юридического лица, необходимо иметь разрешение на строительство дома, опубликованную ранее декларацию, план многоквартирного дома с описанием его местоположения, общего количества всех помещений, площади этих помещений. Первый договор регистрируется в срок, не превышающий 10 дней, а последующие – пяти дней (п. 2.1. ст. 25.1 Закона о регистрации). К каждому договору должен прилагаться план квартиры.

Контроль за исполнением. После приемки дома, оформления ввода его в эксплуатацию и до даты перехода права на квартиру участнику, она считается находящейся в залоге у участника строительства, в залоге, также находится право на земельный участок.

Передача квартиры участнику от застройщика осуществляется по передаточному акту (п.1 ст.8 Закона). В случае если передаточный акт не составлен, участник может признать свое право на квартиру в суде.

Нарушение установленного срока оформления права участника на квартиру влечет уплату застройщиком неустойки, за каждый день нарушения срока (для граждан) – в двойном размере.

При нарушении условий договора долевого участия в строительстве, связанных с качеством строительства, проектной документацией, которые привели к ухудшению качества квартиры на столько, что делают ее непригодной для использования, участник может потребовать от застройщика скорейшего бесплатного устранения недоделок, снижения стоимости, возмещения расходов, понесенных при самостоятельном устранении недостатков (п.2 ст. 7 Закона).

Законодательством предусмотрены случаи, когда участник может в одностороннем порядке заявить об отказе от договора, например, в случае несвоевременной передачи квартиры – просрочки более чем на два месяца или ощутимого нарушения качества. Расторгнуть договор в суде можно, если понятно, что указанный в договоре срок строительства выполнен не будет или размеры квартиры, общего имущества дома существенно нарушены (п.3 ст. 7 Закона).

Пункт 10 Постановления № 17 Пленума ВС РФ от 28.06.2012 разъяснил, что, в соответствии с п. 9 ст. 4 Закона, отношения, вытекающие из договора участия в строительстве, регулируются законодательством о защите прав потребителей в вопросах, которые не учтены Законом.

Общая сумма возмещения, при расторжении договора, может складываться из:

- основного долга;

- процентов на сумму основного долга (в двойном размере);

- процентов за нарушение обязательства (в двойном размере);

- доказанных убытков;

- морального вреда.

Приобретение жилья по договору участия в строительстве популярно и востребовано как никогда, но, до принятия решения о передаче денег, надо собрать максимум информации и о будущем доме, и о застройщике. Важно контролировать соблюдение условий договора и защищать свои интересы, зная закон.