ifbp.ru


Сделки с недвижимостью с участием детей

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Половина сделок, совершаемых на рынке недвижимости, затрагивает интересы детей. В этом случае сделки требуют особого внимания со стороны всех участников. Особенности и требования к таким договорам регулируются Гражданским законодательством, Инструкцией о регистрации прав от 20 июля 2004 г. № 126, где закреплены основные требования при совершении сделок с участием детей.
 
Общие условия. Законом установлено, что опекуны и родственники не вправе совершать операции с недвижимостью с участием подопечных, кроме перехода права на недвижимость подопечному путем дара или в пользование. Сделки законных представителей (родители, попечители), родственников (бабушки и дедушки, братья и сестры) с детьми могут быть осуществлены только для их выгоды, приобретения имущества.
 
От имени детей до 14 лет в сделках могут действовать только их представители. Дети с 14 до 18 лет распоряжаются своим недвижимым имуществом и участвуют в договорах самостоятельно, но с согласия родителей.
 
Если ребенок находится на постоянном обеспечении государства: в интернате, больнице, учреждении соцзащиты населения, то функции опекунов ребенка возлагаются на руководителя этого учреждения.
 
Законом установлены случаи, когда несовершеннолетние могут осуществлять сделки с имуществом полностью самостоятельно. Например, приобретая полную дееспособность, вступая в брак до достижения 18 лет. Дееспособность сохраняется и в случае расторжения брака.
 
Собственность детей. Для совершения сделок с имуществом ребенка законодательство предусматривает обязательное получение предварительного согласия на это органов опеки, оформляемого постановлением органа власти. Разрешение требуется в случаях:
 
1) отчуждения родителями имущества ребенка до 14 лет или дачи согласия на отчуждение имущества детей от 14 до 18 лет;

2) сдачи имущества в аренду, в безвозмездное пользование, в ипотеку или дачи согласия на это;

3) дачи согласия на приобретение доли на имущество (преимущественное право долевика) или отказа от этого, выдела доли, раздела имущества;

4) дачи родителями согласия на сделку, влекущую уменьшение имущества ребенка.
 
Как правило, условием согласия на отчуждение имущества несовершеннолетних является предварительное или одновременное приобретение несовершеннолетнему равноценной недвижимости либо перечисление соответствующей суммы на расчетный счет ребенка, например, в случае переезда на другое место жительства, в другой город или страну. Такие условия накладываются в качестве гарантий соблюдения имущественных прав ребенка и предотвращают возможность совершения недействительной сделки.
 
Необходимо учитывать, что в случае приобретения на имя ребенка имущества, находящегося в залоге, либо за счет кредитных средств, такое имущество несовершеннолетнего обременяется ипотекой, что также требует получение согласия органов опеки. Исключением из этого правила, согласно разъяснению Пенсионного фонда, является приобретение жилья за счет средств «материнского капитала», однако в этом случае закон предусмотрел особые условия в отношении прав детей на жилье. Для получения сертификата на «материнский капитал» родитель обязан оформить у нотариуса и представить в Пенсионный фонд обязательство о выделении долей в покупаемом имуществе своим детям. Поскольку сделки между детьми и родственниками не допускаются, покупка жилья за счет этих средств у бабушек и дедушек не возможна. Поэтому оформление имущества возможно сначала на родителей, с последующим дарением долей на него детям.
 
Право ребенка на жилье. Указанные требования относятся к несовершеннолетним собственникам недвижимости, но сделки могут совершаться с жилыми помещениями, в которых несовершеннолетние проживают, не являясь собственниками. Если в продаваемом помещении проживает ребенок, над которым установлена опека, либо ребенок, потерявший родителей, продажа такой квартиры также возможна только с согласия опеки, поскольку интересы ребенка могут пострадать в случае его выселения. В определении Верховного суда от 15 октября 2013 г. № 5-КГ13-88 установлено, что ущемление прав детей на жилье не допустимо.
 
В Гражданском кодексе сказано, что право на жилье ребенка определяется местом жительства его родителей. Сделка, направленная на прекращение для ребенка пользования жильем, может быть оспорена, если в результате такой сделки ему негде жить или его положение будет ухудшено. Это подтверждено Пленумом Верховного суда от 2 июля 2009 г. № 14, согласно которому прекращение семейных отношений родителей не влечет для ребенка прекращения его права пользования жильем. Сделки, последствием которых является утеря прав ребенка на жилье, квалифицируются судами как противоречащие основам нравственности.
 
Контроль законности. Контроль соблюдения прав детей при совершении сделок с их имуществом осуществляют органы, регистрирующие права.
 
При проведении экспертизы документов, представленных в регистрирующий орган, проверяются полномочия представителей детей. От имени малолетних документы представляют их родители, а дети от 14 лет до 18 – самостоятельно, но с одобрения родителей.
 
Регистрирующий орган проверяет наличие предварительного согласия органа опеки на сделку, выделение долей в имуществе детям, в случае его покупки за счет средств «материнского капитала». Если эти законные требования не выполнены, государственная регистрация прав будет приостановлена на основании Закона о регистрации и в установленные сроки в регистрации может быть отказано.
 
Совершая операции с недвижимостью с участием детей, необходимо максимально сократить риски возникновения недействительной сделки, тщательно проверяя документы сделки, получая необходимые выписки о правах на имущество. Надо помнить, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в регистрации прав по ней может быть отказано.