ifbp.ru


Покупка квартиры с использованием материнского капитала

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
На сегодняшний день немалую долю сделок с недвижимостью составляют сделки купли-продажи квартир с использованием средств материнского капитала. Материнский капитал направлен на обеспечение возможности улучшения жилищных условий семей. Данная мера дополнительной поддержки семьи гарантируется и обеспечивается государством. В связи с этим, казалось бы, риск продавца квартиры по договору с участием средств материнского капитала минимальный.

Однако нередки случаи злоупотреблений при распоряжении средствами материнского капитала. При этом признаются виновными лица, имеющие право на государственное пособие и являвшиеся покупателями по договору купли-продажи квартиры, а защиты нарушенных прав требуют продавцы.
 
Нарушение прав продавца состоит в отсутствии полного расчета с ним, так как денежные средства, предоставляемые государством, перечисляются пенсионным фондом только после заключения договора купли-продажи и оформления права собственности на квартиру на имя покупателей, так как договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ). И здесь возможны следующие ситуации:
 
1. Если ребенок, на которого был получен государственный сертификат на материнский капитал, достиг возраста трех лет, то денежные средства перечисляются непосредственно продавцу на лицевой счет согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".
 
2. Если ребенку, на которого был получен государственный сертификат на материнский капитал, менее трех лет, то воспользоваться материнским капиталом возможно только на погашение ипотечного кредита или займа, назначением которых являлось приобретение квартиры (п. 6 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"). В этом случае денежные средства перечисляются государством кредитной или микрофинансовой организации, предоставившей кредит или займ.
 
На практике ситуация махинации с материнским капиталом выглядит следующим образом. Граждане заключают договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, в котором предусматривают срок для передачи денежных средств продавцу, однако по истечении предусмотренного договором срока расчет с продавцом не производится.
 
Продавец обращается в суд с иском о признании договора недействительным и возвращение квартиры в его собственность. Но ситуация осложняется тем, что покупателями являются родители или одинокий родитель с детьми. Следовательно, на их стороне выступают органы опеки и попечительства, которые, защищая жилищные права детей, не допускают расторжения таких договоров. Суд соглашается с мнением отдела опеки и попечительства и своим решением лишь обязывает покупателей выплатить продавцу денежные средства. При этом учитывается материальное положение покупателей, поэтому сроки выплаты оказываются большими, а суммы минимальными. Итог: продавец остается без квартиры и по большому счету без денег, так как выплачивать долг покупатели могут десятки лет.
 
Чтобы не допустить таких ситуаций, продавцам нужно внимательно отнестись к составлению договора купли-продажи, а не слепо доверять риелторам, предлагающим универсальный шаблон договора. Особое внимание необходимо обратить на следующие моменты.
 
Во-первых, указывая порядок расчета между сторонами, необходимо учитывать тот факт, что окончательный расчет между покупателем и продавцом должен произойти сразу после перечисления пенсионным фондом средств материнского капитала. Нельзя допускать дальнейшей рассрочки платежа. Иными словами, денежные средства, превышающие сумму материнского капитала, должны быть переданы покупателями продавцу ранее, то есть до заключения договора или в момент его подписания. В ином случае, возникает ситуация, когда оставшиеся денежные средства не могут быть переданы покупателями в силу каких-либо обстоятельств, а пенсионный фонд и отдел опеки и попечительства не допускают расторжения заключенного договора в связи с тем, что государственные денежные средства (материнский капитал) израсходованы и обратно зачислены быть не могут.
 
Во-вторых, в зависимости от того, кому пенсионный фонд будет перечислять денежные средства, порядок расчета может быть различным. Если денежные средства будут направлены пенсионным фондом непосредственно продавцу, необходимо указать безналичный способ расчета между сторонами договора, а именно перечисление денежных средств пенсионным фондом на лицевой счет, открытый в кредитной организации на имя продавца. Если же средства материнского капитала будут направлены пенсионным фондом на погашение кредита в банке либо займа в микрофинансовой организации, то расчет с продавцом должен быть произведен до заключения договора либо при его подписании путем передачи ему покупателями на руки наличных денежных средств либо перечисления покупателями денежных средств на лицевой счет продавца. Здесь важен тот момент, что в первом случае денежные средства перечисляются продавцу пенсионным фондом, а во втором – передаются или перечисляются продавцу покупателями.
 
В-третьих, в договоре необходимо в обязательном порядке указывать на нахождение в залоге у продавца проданного имущества до момента полного расчета с ним согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом случае на квартиру будет наложено обременение, которое может быть снято после совместного обращения продавца и покупателей в органы обязательной государственной регистрации (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии) с заявлением о полном расчете между сторонами. До снятия обременения покупатели не смогут распоряжаться квартирой.
 
Таким образом, при продаже квартиры лицам, имеющим право на материнский капитал, продавцу необходимо на этапе заключения договора создать фундамент для защиты своих прав. Для этого следует внимательно изучить содержание договора купли-продажи квартиры и внести необходимые корректировки в соответствии с вышеуказанными рекомендациями.