ifbp.ru


Раздел ипотечной квартиры при разводе

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)
Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)
Чаще всего, с разделом квартиры, находящейся в ипотеке, сталкиваются супруги при разделе имущества. Рассмотрим, как это происходит.

Начнем с понятийной базы. Ипотека – это форма залога, при котором недвижимое имущество остается в собственности заемщика. В свою очередь залог – это обеспечение, которое гарантирует возврат займа. На практике, обязательство определяется кредитным договором, а ипотека при этом становится обеспечением возврата суммы кредита.

Если на каком-то этапе заемщик отказывается погашать кредит, то банк может взыскать предмет залога через суд. В случае с ипотекой – это недвижимость. Порядок заключения и функционирования ипотечных кредитов здесь не рассматривается. На законодательном уровне сфера недвижимости в залоге регулируется ФЗ "Об ипотеке".

В соответствии с нормами закона "Об ипотеке" квартира может попасть в ипотеку двумя способами:

1) Кредит выдается на покупку квартиры под залог самой квартиры;

2) Заемщик получает нецелевой кредит и оформляет в качестве обеспечения свою квартиру.

В любом случае недвижимость остается в собственности у заемщика, но банк всегда имеет право обратить на нее взыскание в случае отказа заемщика от погашения суммы долга.

Как поступить, если квартира находится в ипотеке, а собственность на нее хотят разделить? Возможно ли вообще такое разделение?

Ответ: Возможно! Семейный кодекс дает право разделить общее недвижимое имущество супругами. Никакой другой Закон не в силах это право отменить.

Раздел общей квартиры, как и любого другого имущества, производится в судебном порядке. Но при разделе ипотечной квартиры при разводе необходимо участие банка.

Роль банка при разделе имущества

Итак, если в разделе общего имущества супругов фигурирует ипотечная квартира, то присутствие представителя банка в суде обязательно. В ходе разбирательства по делу банк рассматривается как третье лицо, которое не заявляет самостоятельных требований. Это не означает, что банк будет спокойно наблюдать за происходящим. Скорее всего, банк будет возражать на решение суда об удовлетворении иска о разделе квартиры. Аргументы, которые он будет при этом выдвигать: судебная практика и другие нормы права.

Здесь главное, уверенно стоять на своем и отстаивать право на раздел общего имущества в соответствии с Семейным кодексом. У банка нет в активе более серьезного Закона, который бы смог отменить положения кодекса.

На практике суды не принимают во внимание выпады банков и без проблем делят квартиры между супругами. В нашей стране, конечно, всякое может случиться. Но в этой статье мы не рассматриваем случаи из разряда "форс-мажор" или "вопреки здравому смыслу".

Как зарегистрировать право собственности

Именно на этапе перехода права собственности, заемщика и его супруга поджидает сюрприз. В тот момент, когда вы подаете иск о разделе квартиры, собственником является один из супругов. По законодательству собственник является и залогодателем. По решению суда, собственников на недвижимость становится двое, и они владеют квартирой в долях, определенных судом.

Решение суда является основанием для государственной регистрации перехода права собственности. До тех пор, пока вы не оформите документы в органах Росреестра, де-факто не являетесь собственником своей части в квартире.

Вот тут и возникает проблема. Если квартира находится в ипотеке, то вы не имеете права проводить с ней какие-либо регистрационные действия, а уж тем более проводить сделки по отчуждению, без согласия банка. Получить согласие банка – крайне затруднительно. Для финансового учреждения это большой риск: разделить целостный объект на две ипотеки. Поэтому стать собственником своих квадратных метров вы сможете только после погашения всего кредита.

Риск не получить свою долю в ипотечной квартире

Проблема есть, но она решаема. Решение суда не имеет срока давности, поэтому квартиру можно перерегистрировать и через год, и через 20 лет.
Но вот ситуация, которая может привести к реальному риску потери имущества.

Предположим, что суд разделил квартиру пополам, и вы являетесь заемщиком по ипотечному кредиту. Но в силу сложившихся обстоятельств, вы выезжаете, да еще и со скандалом, из квартиры, а супруг остается в ней проживать. Очень широко распространенная ситуация.

Вы перестаете погашать кредит, потому что не проживаете в квартире. А через несколько месяцев банк, потеряв терпение, подает на вас в суд. Первое, что он будет требовать к взысканию – это квартира. И, скорее всего, он ее отсудит.

Таким образом, вы потеряете жилплощадь, не успев ее на себя зарегистрировать. Поэтому, прежде чем идти на конфликт, взвесьте все "за" и "против". Чтобы максимально себя обезопасить, обратитесь за помощью к квалифицированному юристу и заключите мировое соглашение с супругом.